שיפוץ נכון – לאו דווקא יקר – יכול להעלות את שווי וערך הנכס שלכם, לכל מטרה, בין אם מדובר בהשכרה, ובין אם מדובר במכירה. מהם העקרונות עליהם כדאי להקפיד, כדי לממש את המטרה הזו?
לא מעט מוכרים או משכירי דירות מתלבטים אם כדאי להם להשקיע ולשפץ נכס שהם עומדים למכור או להשכיר, דווקא לפני שהם מוציאים אותו אל השוק.
באזורים שבהם הביקוש גבוה – מקומות כגון תל אביב, למשל – התובנה אומרת שכל דירה, ולא חשוב באיזה מצב, תיחטף. מוכרים או משכירים רבים לא רוצים אפילו לטרוח למצוא קבלן שיפוצים טוב, כדי לקבל ממנו הצעת מחיר.
אבל האם הם לא עושים טעות?
שווי נכס משופץ נמדד בזמן – ששווה כסף
מאוד יכול להיות שבאזור ביקוש, גם דירה במצב לא טוב תימכר או תושכר בסופו של דבר. העניין הוא שדירה ששופצה – אפילו בצורה קלה – תימכר מהר יותר, או תושכר מהר יותר. הזמן הזה, שבו הנכס נמצא בשוק, שווה לא רק זמן, אלא גם כסף, והרבה:
1. טרדה והוצאות למשכיר או למוכר, שצריך להראות את הנכס לא מעט פעמים לאנשים שבסופו של דבר לא ייקחו אותו.
2. ארנונה והוצאות שוטפות שונות על דירה שעומדת ריקה, שאחרת ניתן לגלגל על קונה או שוכר.
3. אי מיצוי השווי המלא של הנכס, ושוב, משתי סיבות: א' – הבעלים מתייאש בסופו של דבר ומוכן להתפשר.
ב' – הלקוחות מוכנים לתת פחות, או בגלל שהם 'מריחים' בעלים בבעיה, או כיון שהם חוששים שהם יהיו אלה שיצטרכו לעשות את עיקר ההשקעה.
חישבו על שיפוץ ולא על בנייה מחדש
כאשר אנחנו חושבים על שיפוץ, אנחנו חושבים על הבאת הנכס למצב שבו אנחנו היינו רוצים לחיות בו ומיד עולה תג המחיר עליו אנחנו חושבים.
ההסתכלות הזו לא נכונה.
מה שצריך לעשות, הוא להגדיר את מטרות השיפוץ בצורה נכונה – שיפוץ לצורך מכירה (לצורך העניין).
העבודות צריכות להיות כאלה, שהן יוכלו להראות את הפוטנציאל שיש או גלום בנכס ובנוסף, שיקלו על הקונה או השוכר לתכנן הלאה: דירה ישנה בתל אביב, שצובעים אותה, מצפים מחדש דלתות פנים וארונות ומתקינים בה תאורה טובה, נראית אחרת לגמרי מאותה דירה בדיוק, ללא הטיפול הזה.
שוכר – שממילא לא מצפה לקבל את האידיאה פיקס שלו, ייקח דירה כזו מיד, וקונה יהיה משוכנע שעליו להשקיע פחות בשיפוץ העתידי.
• תוכנית השיפוץ צריכה להיות מתוכננת כמו תוכנית עסקית: גודל ההשקעה אל מול התשואה הרצויה.
אוקיי, הגדרנו שזו המטרה, אז מה לכלול בשיפוץ?
אתם צריכים להסתכל לפחות על שלושה פרמטרים:
1. הביקוש באזור
2. המטרה – מכירה או השכרה
3. מצב הנכס אל מול הפוטנציאל שיש בו
אם הביקוש באזור נמוך, לא תהיה לכם ברירה ותצטרכו להשקיע יפה, אבל לא יותר מדי (כיון שספק אם תחזירו השקעה גבוהה):
תיקון, החלקה וצביעת קירות, ניקוי וליטוש רצפה או סילוק ציפויים מיושנים כגון טפטים ישנים או שטיחי קיר-לקיר מוזנחים הם מינימום שבמינימום.
מעבר לזה ובהתאם במצב הנכס, רצוי מאוד לשקול ציפוי מחדש של דלתות ארונות המטבח – פורמייקה, למשל, לא קשה להתקין. בתחום האמבטיה והשירותים – ניקוי ותיקון או החלפה של אביזרים שונים באביזרים בסיסיים, אבל מודרניים ותקינים.
באזור בו הביקוש גבוה, יכול להיות שדווקא שווה להשקיע יותר, כיון שהתשואה שלכם תהיה גבוהה יותר: אתם חייבים ללכת על המינימום, אבל לחשוב גם על שבירת קיר והפטרות מ'הול' מיושן, או הגדלת חלון, למשל. שני הדברים האלה קלים יחסית לביצוע ואם הם נעשים בצורה נכונה וטובה, הם מקפיצים את ערך הדירה.
למה זה? כיון שהיום אנחנו אוהבים יותר אור ומרחבים פתוחים, ולא מטבחים מופרדים.
האם כדאי להשקיע בעיצוב פנים או בשיפוץ מקיף של ממש?
שיפוצים כאלה הם שיפוצים יקרים: אם שיפוץ כמו זה שעליו דיברנו למעלה בדירה של שניים – שניים וחצי חדרים אפשר לסיים היום ב- 20 – 30 אלף ש"ח, שיפוץ מתוכנן על ידי אדריכל, וכזה שמיועד ליצור דירה מושלמת, הוא עניין של פי שמונה עד עשרה, לפחות.
כאן השאלה היא לא "האם זה יקל עלי למכור את הנכס?", אלא "בכמה זה יעלה את שווי הנכס?". אתם צריכים לתמחר את הכול בצורה מושלמת, ולראות כמה תוכלו להרוויח מהשיפוץ, גם מתוך הנחה שאתם עלולים לגלוש אל מעבר לתקציב.
